Fasteignamarkaðurinn vorið 2026

Staðan á fasteignamarkaðnum er þung fyrir fasteignafjárfesta um þessar mundir. Frítekjumark lækkar, stýrivextir eru aftur á uppleið og erfiðara er að fá jákvætt sjóðstreymi með langtímaleigu.

En þar sem eru áskoranir eru líka tækifæri.

Förum aðeins betur yfir stöðuna á markaðnum, hverjar áskoruninnar og tækifærin eru á fasteignamarkaði fyrir fasteignafjárfesta.

Frítekjumark leigutekna lækkað úr 50% í 25%

Þetta er stór breyting sem margir fjárfestar hafa ekki enn áttað sig til fulls á. Frá og með 1. janúar 2026 er aðeins 25% af leigutekjum undanþegið skatti — ekki 50% eins og áður. Sem þýðir að skattbyrði leigutekna hækkar úr 11% í 16,5%.

Fyrir fjárfesti með 3 milljónir í árlegar leigutekjur þýðir þetta 165.000 kr. aukalega í skatt á hverju ári. Það er ekki að fara að setja þig á hausinn, en þetta étur svo sannarlega sinn hluta af arðseminni.

Stýrivextir aftur á uppleið

Seðlabankinn hækkaði stýrivexti í 7,50% í mars eftir að hafa haldið þeim í 7,25% í nokkra mánuði, sem þýðir að fjármögnunarkostnaður er aftur orðinn hærri.

Verðbólga mælist 5,2% og hjaðnar hægar en vonast var eftir.

Þannig nú er bæði komnir hærri skattar (vegna lægra frítekjumarks) og kostnaður við lán er orðinn dýrari.

Hvað er eiginlega hægt að gera sem fasteignafjárfestir?

Leiguverð heldur áfram að hækka

Góðu fréttirnar, leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um 6,32 prósent milli marsmánaða 2025 og 2026, á sama tíma og verðbólga mældist 5,4 prósent.

Lækkun frítekjumarksins getur hafa haft áhrif á þessa hækkun.

Það er gott fyrir fasteignafjárfesta að leiguverð sé að halda í allar þessar hækkanir og ef þú leitar vel geturu fundið fasteign með jákvæðu sjóðstreymi.

Kaupendamarkaður

Þegar vextir eru háir og skattaumhverfi þrengist draga margir sig í hlé. Eignir sitja lengur á sölu, seljendur lækka ásett verð, og færri bjóða á móti þér.

Nú er rétti tíminn til að gera góðan díl og kaupa á góðu verði þannig að fjárfestingin sé arðbær.

Ef þú hefur fjármagn og þolinmæði til að halda í nokkur ár, geturu gert frábær kaup sem gefur þér jákvætt sjóðstreymi og fasteign í góðu hverfi sem hækkar í verði næstu árin.

Ef þig vantar aðstoð við að meta fasteignafjárfestingar þá býður Aurlind upp á faglega ráðgjöf varðandi fasteignafjárfestingar. Við greinum eignir, metum leigumöguleika og hjálpum þér að taka upplýstar ákvarðanir um fjárfestingarnar þínar. Skoða meira hér:

https://www.aurlind.is/consulting

Á næstu misserum ætlum við að kryfja fasteignamarkaðinn nánar fyrir fasteignafjárfesta:

• Hvaða svæði og eignategundir skila bestu arðseminni í núverandi umhverfi?
• Hvernig reiknar maður arðsemi?
• Greinum fasteignafjárfestingar og athugum arðbærni í langtímaleigu og skammtímaleigu
• Hver er munurinn á að kaupa fasteign sem einstaklingur og fyrirtæki?

Markmiðið er einfalt: að hjálpa ykkur, kæru lesendur, að finna tækifærin í fasteignafjárfestingum — jafnvel (og sérstaklega) þegar aðrir eru smeykir.

Fylgist með.